Дачные миллиарды

Элитные участки под Петербургом десятилетиями продаются за бесценок, покупатели — чиновники и бюджетники

Эту историю Центр «Досье» готовил совместно с «Новой газетой» и Антикоррупционным проектом «Хроники» до того, как Россия 24 февраля 2022 года напала на Украину. Наверное, старая добрая, а главное — мирная коррупция сегодня не самая большая проблема в стране. Но она никуда не делась, и раскрывать ее все еще нужно — ведь правоохранительные органы этим заниматься не будут. С учетом международных санкций против российских чиновников, политиков и бизнесменов цена квадратного метра курортной земли под Петербургом неминуемо взлетит: вкладывать заработанное (или наворованное) в палаццо, шале или виллы за рубежами родины для них стало почти невозможно.

Расследование предполагалось опубликовать в «Новой газете», поэтому запросы информации отправлялись от имени редакции «Новой газеты». Это стало невозможным после того, как 28 марта 2022 года редакция решила приостановить выпуск издания — «до окончания специальной операции на территории Украины». Перед публикацией всем персонажам нашего расследования были направлены письма о том, что их ответы автору «Новой газеты» могут быть использованы в публикации «Досье» и «Новой газеты. Европа», и с предложением дезавуировать, исправить или дополнить свою позицию.

Курортный район Санкт-Петербурга — часть северного побережья Финского залива, цепь поселков от Сестрорецка до Зеленогорска: Солнечное, Комарово, Репино. Золотые дачные места с дореволюционной историей и астрономической стоимостью квадратного метра. Подешевле, чем на Рублевке, но порядок цен тот же.

С советских времен здесь сохранилось дачное городское хозяйство. Почти 2 тыс. домиков на курорте находятся в ведении предприятия дачного обслуживания «Пригородное». На первый взгляд сплошное социальное государство, забота о заслуженных жителях и вообще благодать: в скромных избушках за символическую цену могут отдохнуть ветераны и инвалиды. На второй — бесценный коррупционный ресурс.

Прибыль допущенных к кормушке персон от одного реализованного участка может составлять десятки миллионов рублей. За последние 10 лет по очевидно жульнической схеме было продано около 400 участков.

Надо держать в уме: все миллионы, упомянутые в статье, — в довоенных ценах. С учетом общей инфляции и невозможности зарубежной альтернативы для правильного понимания надо умножать, пожалуй, на 2 или на 3.

30 млн для вице-губернатора

Случилось так, что весной 2017 года Татьяна Мейксина, супруга председателя комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга Максима Мейксина, решила снять дачу. Обратилась в принадлежащее городу дачное предприятие «Пригородное» и заключила договор о долгосрочной аренде двух домиков в курортном поселке Солнечное. Вот это место.

По правилам «Пригородного» коммерческая аренда возможна на срок до одного года, но госпожа Мейксина смогла арендовать дачки сразу на 15 лет, о чем была сделана соответствующая отметка в Росреестре.

В марте 2020 года город продал дачки на аукционе. Начальная цена двух деревянных домиков составила 7,5 млн рублей. Очевидно, что единственным лицом, заинтересованным в приобретении домиков с обременением в виде аренды на срок до 2032 года, был сам арендатор, и дачи перешли в собственность госпожи Мейксиной. Поскольку конкурентов не было, первоначальная цена не повышалась.

Дальше — трюк. Город как бы «на аукционе» продавал только объекты капитального строительства — две деревянные постройки, не имеющие внятной материальной ценности. Но объекты эти расположены на земельном участке площадью 3285 кв. м, и летом 2020 года супруга Максима Мейксина, к тому времени главы администрации Центрального района Петербурга, земельный участок приватизирует. Конечно, в соответствии с законом.

Следующая и последняя серия — май 2021 года, когда супруга (уже вице-губернатора Петербурга) Максима Мейксина продает участок и расположенные на нем дома.

Краткая экономика процедуры. Расходы на приобретение домиков — 7,5 млн рублей. Расходы в процессе приватизации участка — около 12,4 тыс. рублей.

По какой цене супруга Мейксина продала участок с домиками, точно не известно. Но просила она за него 41 млн рублей — вот объявление о продаже того самого участка с теми самыми дачками.

При самых щадящих подсчетах получается около 30 млн рублей на голой спекуляции городской землей.

Подобных случаев сотни.

Мы уточнили у вице-губернатора Петербурга Максима Мейксина, правильно ли мы разобрались в схеме, и спросили, как он оценивает ситуацию, при которой семья высокопоставленного чиновника получает (по нашим подсчетам) за счет спекуляции городской недвижимостью одномоментную прибыль в 30 млн. Вице-губернатор был краток: «В целом информация, изложенная в запросе, не соответствует действительности». Что именно не соответствует действительности, господин Мейксин не объяснил. Информация о долгосрочной аренде и аукционной цене указана в бюллетене организатора торгов, сведения о переходе прав на дома, приватизации земельного участка и продаже участка зафиксированы в Росреестре, объявление о продаже участка с домами за 41 млн рублей общедоступно.

От дальнейших комментариев Максим Мейксин отказался, так как «запрашиваемая редакцией информация не относится к предмету профессиональной служебной деятельности вице-губернатора Санкт-Петербурга», и это его право.

Схема

Схема проста, как грабли. Согласно действующим правилам, предприятие «Пригородное» получает дотации из бюджета и предоставляет дачи в аренду по доступной цене — правда, не родственникам чиновников, а ветеранам, инвалидам, многодетным семьям и другим петербургским льготникам. Половину объектов разрешается сдавать в аренду на коммерческой основе любым желающим, вроде бы на срок до одного года, но некоторым, по решению городского комитета имущественных отношений (КИО), и на большие сроки. Кроме того, по согласованию с КИО «Пригородное» имеет право реализовывать некоторое количество объектов недвижимости на аукционе.

Алгоритм действий совершенствуется. В начале прошлого десятилетия он состоял из двух этапов, но потенциальная коррупционная прибыль была меньше. Сейчас он состоит из трех этапов, а маржа стала гораздо выше.

Как это делалось раньше. Первый этап — симпатичный участок с дачей сдается в аренду нужному человеку лет на 10, а лучше на 20. Затем принимается решение о продаже участка. Именно того, который имеет обременение в виде аренды. На аукционе участок с домиком предсказуемо уходит по начальной цене арендатору (или представителю арендатора), так как никто, кроме него, не захочет покупать участок с таким обременением.

Как вариант, предварительной аренды и, соответственно, обременения нет, но торги проводятся без должного уведомления, с участием особо приближенных покупателей — о таких случаях рассказывали, например, собеседники «Делового Петербурга».

На таком «конкурентном» аукционе покупатели обычно платили в 2–3 раза меньше реальной рыночной стоимости участков и затем выгодно их продавали. В случае действительно эксклюзивных участков, расположенных у береговой черты, разрыв может быть и больше.

Например, вот участок на Железнодорожной улице в Солнечном. Приобретен за 10,4 млн рублей (документ имеется в распоряжении «Досье»), продан за 25 млн рублей, судя по фото, в том же состоянии.

Участок в Репино на Курортной улице приобретен у города за 46,3 млн рублей, перепродается за 130 млн рублей.

По данным, которые предоставил организатор торгов Фонд имущества Санкт-Петербурга, в 2010–2012 годах было реализовано примерно 350 дач с земельными участками. Это 589 567 кв. м. Почти 60 га. Квадратные метры ушли по средней цене примерно 417 тыс. рублей за сотку. За три года город получил 2,435 млрд рублей. По данным Росреестра, кадастровая стоимость этих земель — около 4 млрд рублей. Рыночную стоимость такого количества участков нам не установить и не подсчитать, но в Курортном районе она никогда не может быть ниже кадастровой, может быть только выше, иногда — в разы. Итого примерно половину, считай, украли. В абсолютных числах — около миллиарда.

Схема изменилась примерно с 2016 года. Оказалось, что продавать участки вообще не нужно. Гораздо проще и выгоднее продавать объекты капитального строительства, то есть дачи без земли.

Сами эти «капитальные объекты», как правило, небольшие деревянные домики, которые бывший председатель закса Петербурга, а ныне думский депутат Вячеслав Макаров презрительно называл «курятничками».

Теперь в аренду «кому надо» лет на 15 сдается такой «курятник». Он же и выставляется на аукцион, и пусть кто-нибудь скажет, что несколько миллионов рублей за деревянную халупу площадью полсотни квадратов — заниженная цена. Но тут наступает третий этап. Счастливый собственник «курятничка», конечно же, в полном соответствии с законом приватизирует участок земли, на котором он расположен. Как правило, соток так 20. Иногда 40. И получает в собственность недвижимость не в 2–3 раза выше уплаченной цены, а на порядок. Это уже размеры прибыли, как при торговле наркотиками.

Иногда эти дачи с участками отходят политикам и чиновникам, иногда — просто состоятельным людям.

Например, на аукцион была выставлена дача на Курортной улице в Репине с обременением в виде многолетней аренды в пользу владельца крупной лизинговой компании. Цена — 7,98 млн рублей. Но домик расположен на земельном участке, подлежащем приватизации, кадастровая цена участка — 27 млн рублей. Известный оперный певец приобрел два дома на одном участке (естественно, находившихся в аренде) на аукционе с начальной ценой 6,08 млн рублей. Кадастровая стоимость участка — 30,5 млн рублей.

«Курятнички» для политика

Самый известный пример — случай с бывшим председателем петербургского законодательного собрания, а ныне заместителем главы фракции «Единой России» в Государственной думе Вячеславом Макаровым. В 2018 году он арендовал сразу три домика на двух смежных участках. После того как об этом рассказала «Новая газета», спикер закса от аренды отказался и как раз тогда обозвал домики «курятничками». Но это было только начало истории.

Уже в январе 2019 года эти же самые домики в аренду на долгие годы получили петербургские бизнесмены Андрей Ищенко, Андрей Бойцерук и Дмитрий Ганов. Как выяснила «Новая», эти мужчины оказались связаны с господином Макаровым и его родственниками общими интересами в политике и бизнесе.

Дальше схема работала без сбоев: был объявлен аукцион, на котором участки предсказуемо отошли арендаторам — Бойцеруку и Ганову. Стартовая цена домов (в обоих случаях была превышена в ходе торгов на смешные 50 тыс. рублей) — 6,3 млн и 4,99 млн рублей. Полгода спустя господа Бойцерук и Ганов участки под домами приватизируют. Результат — они становятся собственниками участков с кадастровой стоимостью (которая, напомним, ниже рыночной) 18,9 млн и 8,5 млн рублей соответственно.

Фактически эти участки с момента аренды домиков существовали как единый имущественный комплекс, а сами «курятнички» никого не интересовали и были снесены сразу после оформления прав собственности на них. Еще не были выкуплены дома, не говоря о приватизации участков, а уже вовсю развернулась стройка: оба участка обносились одним капитальным кирпичным забором на бетонной основе, возводились немаленький коттедж и подсобные строения, в которых можно узнать гараж и нечто похожее на домик привратника.

Сегодня стройка почти закончена. Судя по виду владения, это точно построено для одного хозяина. Мы попробовали попросить Андрея Бойцерука и Дмитрия Ганова прокомментировать ситуацию и уточнить, не являются ли они все-таки зиц-собственниками и связан ли с выстроенной усадьбой Вячеслав Макаров.

Андрей Бойцерук, услышав про участок на Нагорной улице в Солнечном, сразу попрощался: «Мне не хотелось бы вам никаких комментариев давать. Пожалуйста, не звоните мне. Всего вам доброго».

Дмитрий Ганов был еще более лаконичен и отключился, едва услышав слово «журналист».

Вопросы, направленные господам Бойцеруку и Ганову через мессенджер, были прочитаны, но ответа не последовало.

Мы спросили у ГУПДО «Пригородное» и у КИО, известны ли вообще случаи, когда на аукцион выставлялись участки, не имеющие обременения. В «Пригородном» сослались на КИО, в КИО этот вопрос проигнорировали. Самостоятельно установить это не получится: данные о долговременной аренде доступны в Росреестре только по действующим договорам; про участки, которые проданы, а иногда и изменены, информация есть только у городских структур.

По словам председателя законодательного собрания Петербурга Александра Бельского (на этом посту он сменил Вячеслава Макарова), хотя бы один такой случай был. В 2011 году (в то время господин Бельский был муниципальным депутатом в Солнечном) три участка приобрело ООО «Дачное жилищное объединение», 10,75% компании принадлежало Виктории Бельской, супруге чиновника. Общая площадь трех участков — 26,3 тыс. кв. м, цена продажи — 102,8 млн рублей, примерно по 390,5 тыс. рублей за сотку (кадастровая цена — 126 млн рублей). В результате раздела земли между совладельцами ООО Виктория Бельская стала собственником участка площадью 3383 кв. м кадастровой стоимостью 24,4 млн рублей, то есть сотка ее участка сегодня стоит 721,5 тыс. рублей. Впрочем, на запрос Александр Бельский ответил, что торги проходили на конкурентной основе, обременений в виде аренды не было, а цена в ходе аукциона возросла более чем на 25%. Также господин Бельский обратил наше внимание на то, что торги состоялись в 2011 году, а мы оперируем кадастровой и рыночной стоимостью участков в ценах 2020–2021 годов, и посоветовал проверять информацию. Мы проверили. По нашим данным, рыночная стоимость земли в Курортном районе Петербурга действительно менялась, но вряд ли это колебание до февраля 2022 года составило более 10%.

Аренда для избранных

Один из самых непонятных этапов аферы — получение у «Пригородного» участка в аренду на длительный срок. Такой договор регистрируется в Росреестре, участок получает серьезное обременение, которое выбивает из аукциона любых возможных интересантов, кроме арендатора. На сайте «Пригородного» бескомпромиссно указано, что коммерческая аренда возможна только на срок до одного года.

Но, как сообщило «Пригородное» в ответе на запрос, сегодня в коммерческой аренде на срок свыше одного года находится 143 объекта. На вопрос о том, как такое возможно, генеральный директор предприятия Николай Подзигун не ответил, пояснив, что подобное решение находится в компетенции КИО. За председателя КИО Леонида Кулакова ответила пресс-секретарь комитета Ирина Ефимова. Мы просили объяснить процедуру, по которой гражданин может обратиться с просьбой о долговременной аренде дачи, указать, кто принимает решение, какие критерии применяются. Госпожа Ефимова ответила: «В соответствии с административным регламентом комитета имущественных отношений». Странно, но в многостраничном документе, указанном пресс-службой, мы ответов на поставленные вопросы не нашли.

Сегодня среди счастливчиков, пользующихся правом многолетней — как правило, 15-летней — аренды, например, бывшие председатели петербургского избиркома Александр Гнетов и Алексей Пучнин, депутат закса Юрий Авдеев, председатель городского комитета по культуре и спорту Антон Шантырь.

Несмотря на то что зарегистрированные обременения в виде аренды распространяются только на здание, многие долгосрочные арендаторы обнесли прилегающие участки серьезными заборами. Как сообщает «Пригородное», в соответствии с частью 2 статьи 652 Земельного кодекса к арендатору «переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением». В нашем случае участки, необходимые для использования дачи, могут достигать 0,5 га.

Сколько стоит аренда дома, а практически и участка, нам не ответили. В «Пригородном» сослались на утвержденные правила, но на них ориентироваться нельзя: там указаны десятки повышающих и понижающих коэффициентов, так что конечная годовая сумма может различаться на порядок — примерно от 120 тыс. до 1,2 млн рублей в год.

Не получив ответа от официальных лиц, мы расспросили о ценах некоторых арендаторов. Учитывая, что арендодателем является городское предприятие, а цена определяется пусть и по неясным для непричастных, но официально утвержденным городом тарифам, никакого секрета тут не должно быть, и мы не посчитали такой вопрос бестактным. Заодно поинтересовались, как удалось получить аренду на 15 лет, если в правилах указано: не более года.

Директор Государственного музея-заповедника «Петергоф» Елена Кальницкая (огражденный участок в 42 сотки) без подробностей ответила, что договор заключен на основании распоряжения собственника, то есть КИО, не пояснив процедуру получения этого распоряжения. Как сообщила госпожа Кальницкая, расчет арендной платы проводило «Пригородное» по методике, которая ей не известна. Про размер арендной платы она промолчала.

Председатель Зеленогорского городского суда Маргарита Никитина (участок в 14 соток) справедливо отметила, что тема запроса не относится к деятельности суда, а значит, и «правовых оснований для предоставления запрашиваемой информации не имеется». Заметим, что мы и не запрашивали информацию о служебной деятельности судьи, а лишь просили помочь в получении информации, которую не смогли узнать у КИО и «Пригородного».

Директор Большого концертного зала «Октябрьский» Эмма Лавринович (24 сотки) наши вопросы проигнорировала.

Сразу три дачи в длительной аренде оказались у персон, тесно связанных с бывшим вице-губернатором Петербурга, а ныне главой администрации Фрунзенского района города Константином Серовым. Первую дачу арендовал его бывший заместитель в то время, когда Серов возглавлял администрацию Невского района, вторую — его бывшая помощница на этом посту. Эти дачи расположены совсем рядом с Финским заливом, но пока сохраняют первозданный дачно-скромный вид.

Третью дачу — на самом пляже, ровно в положенных 30 метрах от уреза воды — арендовал Максим Колянов, генеральный директор ООО «К-2», принадлежащего супруге господина Серова. Это точно не «курятник». Стильный коттедж выгодно отличается как от обычных бедненьких избушек «Пригородного», так и от безвкусных псевдодворцов нуворишей.

Максим Колянов ответил на звонок журналиста и подтвердил, что он действительно является арендатором этого здания. Однако он не смог вспомнить, каким именно образом ему удалось снять дачу на 15 лет. На вопрос о стоимости аренды господин Колянов также не ответил («Сейчас не припомню»), отказавшись определить даже порядок выплачиваемых сумм: «Это мои отношения с «Пригородным», обращайтесь туда». Напоследок мы спросили, имеет ли какое-либо отношение к даче Константин Серов. Уточнив, кто это такой, Максим Колянов какую-либо связь дачи с супругом своего работодателя отверг: «Это моя дача».

Не секрет

Центр «Досье» не претендует на лавры первооткрывателя аферы. Прелесть проблемы в том, что о ней широко известно лет 10, а то и больше. Пресса писала об этих нехитрых схемах как минимум с 2013 года, и публикация была не одна и не две, а гораздо больше.

Но, надеемся, мы показали масштаб и добавили несколько важных имен. Что же до реакции властных органов, то ее не предвидится. Председатель закса Александр Бельский сообщил, что законодательное собрание «не наделено полномочиями по оспариванию результатов хозяйственной деятельности предприятий и учреждений», и посоветовал обратиться в органы исполнительной власти.

Орган исполнительной власти Петербурга, отвечающий за государственную политику в сфере управления имуществом и земельных отношений, — КИО — высказал свою позицию через пресс-секретаря. Краткое изложение позиции КИО с нашими комментариями (курсивом).

• Наличие обременения в виде договора аренды не делает объект неликвидным. Действительно не делает. Но убивает возможный интерес к объекту всех покупателей, кроме арендатора.

• Продажа объектов осуществляется на аукционе, право приобретения принадлежит любому лицу — покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Никто, кроме арендатора, никакой цены не предложит, так как обременение делает покупку бессмысленной. Уйдет по начальной цене, не учитывающей стоимость подлежащего приватизации участка, на котором расположен объект.

• Продажа объектов осуществляется на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Интересная оценка рыночной стоимости, когда через год после приобретения и приватизации участка бывшая городская собственность перепродается по цене раз в 5–7 выше.

Так что ответ на наш вопрос «Считаете ли вы сложившуюся практику нормальной, законной и целесообразной?» мы получили. Город считает, что все делается правильно.

Но кое-что все-таки сдвинулось. Пока верстался текст, на сайте петербургской Контрольно-счетной палаты (КСП) появился отчет о проверке «Пригородного». Спустя 15 лет очевидное было замечено.

КСП констатирует, что обнаружила наличие «выстроенной системы действий заинтересованных лиц, направленной на вывод из государственной собственности объектов государственного дачного фонда и, впоследствии, дорогостоящих земельных участков под ними по значительно заниженным ценам (от 27 до 72%), с использованием механизма фиктивного обременения в виде “долгосрочных” договоров аренды с лицами, которые и являются фактическими покупателями данных участков». Данная схема привела к причинению ущерба бюджету. Конкретный размер сего ущерба в отчете не указан. Заметим, что, по нашей оценке, занижение цены достигает не жалких 72, а иногда и 300%. Примеры выше.

Резюме — действия руководства «Пригородного» «обладают признаками коррупции». Участники обладающей «признаками» коррупции схемы, такие как председатель городского законодательного собрания или вчерашний вице-губернатор, а сегодня председатель горизбиркома почему-то в отчете не названы.

Денис Коротков